[摘要] 2022年广安楼市需求初探：短期购房动力不足 改善性需求呼声高涨
2021年已然收官，用跌宕起伏来形容这一年的房地产实在太贴切了!对开发商 来说，这是关乎生死存亡的一年;对从业者来说，这是充斥着被“优化“、”降薪“的一年;而对购房者来说，这是考验勇气与魄力的一年。而开发商与购房者之间的博弈，却并未随着2021年的结束而终结……
那么，为探究2022年广安楼市需求情况，广安房天下于2021年12月22日-27日发起了“2022年广安市居民购房需求网络问卷调查”，经过6天时间，共收集到1670份有效问卷，涵盖了买房计划、物业需求(面积、价格、配套等)、客户来源等内容。参与问卷调查人群中，94%居住在广安，其中男性占比59%，女性占比41%，基本持平;参与调查者年龄集中在20-50岁，因此，此问卷能反应一定程度的购房需求。现将调查结果免费向公众公布，希望对房开企业以及购房者有所参考：
关于楼市判断、买房计划的问题
2020年下半场，广安房价一度下滑，甚至普遍四字头。在此种局势下，不少人一度唱衰楼市，认为广安房价会继续暴跌。这也是造成购房者观望情绪的重要因素。欣慰的是，互联网时代，人人都可以接收到各种资讯，接受“再教育”。信息对等，是对消费者的公平。因此，在小编看来，无论是从宏观政策上，还是从开发成本来看，广安房价几乎触底，想要大跌实为“异想天开”。
02 需求遭抑制! 68.86%的人暂无购房计划
从以上数据可以看出，购房需求被严重抑制。究其原因，一方面疫情影响造成预期收入下降，导致购房计划搁置;另一方面，也有“买涨不买跌”从众心理作祟。值得注意的是，仅7.78%的人近三个月内有购房计划，是否会影响今年的春节返乡潮购房高峰，咱们拭目以待。同时，一年内有购房计划的仅占比31.14%，2022年开发商的推货量及推盘节奏要仔细斟酌了。
广安受其城市特点，产业布局等因素影响，人口吸附能力欠缺，常住人口以本地原住民居多，人口流动性差。同时，“房住不炒”政策直接劝退了投资类购房者。这两个因素直接导致了二手房市场的“凄冷”
关于购房目的、购房关注点的问题
04 二次置业成主流!购房者带经验回归!
数据显示，首次置业需求仅占比28.74%，而二次及以上置业需求占比61.26%。未来的购房者再不是之前的“小白”了，而是被市场“教育”过的经验客户。这对开发商及销售人员都提出了更高的要求，产品品质、客户服务、购房体验或将是楼盘间拉开差距的重要因素。
05 广安将迎来改善产品时代!人们居住观从“有房住”向“住好房”转变
从上表数据可以看到，几类购房目的中 ，改善居住需求占比57.49%，其次为子女教育，占比16.17%。广安房地产发展近20余年，产品不断升级迭代。人们对于居住环境的要求也在不断提高，从有房住向住好房转变。后疫情时代，更加速了对住房的升级要求。因此，产品力将成为未来房地产的核心竞争力。
06 李嘉诚8字诀“魔咒”：45.51%的购房者首先考虑地段交通
据上图数据显示，影响购房者决策最重要的因素是地段交通，其次是开发商实力和产品户型，价格因素排名第四。这个结果说明，即使在广安这个总面积仅约1000平方公里的五线城市，楼盘地段依然占据最重要的地位。这也是位于东南片区中芯的吾悦广场何以成为2021年度“销冠”项目的重要因素。值得注意的是，开发商实力和产品户型成为了影响购房者决策的第二大因素，买到靠谱的好房才是需求。价值决定价格，价格战下无赢家!
07 近6成购房者青睐东南片区!城市发展方向成风向标
消费者从来都是用脚投票，这句话诚不欺人。从上图可以看到，购房者倾向的前三个区域分别为东南片区、协兴片区、官盛片区，分别占比58.68%、8.98%、7.78%，东南片区独受宠。“向东向南”的城市发展策略，助推了东南片区及官盛片区的市场热度。近几年，东南片区发展迅速，商业中心如加德天街(2021年9月已开街)、吾悦广场(预计2022年5月开业)等均位于该片区。“你若盛开，蝴蝶自来”，楼市亦如此。
08 重视教育配套和生态环境!广安人民觉悟又提高了
针对小区周边配套的调查中，购房者最为重视的是教育配套及生态环境，各占比38.92%、26.95%。这点跟改善住宅的需求吻合，好的教育配套促进知识成长，好的生态环境促进体魄强健，好的小区提供安放心身的场所。这些需求在一定程度上与广安公园城市发展不谋而合。当然，这无疑又对广安房地产开发提出了一个新要求。
09 平分秋色! 80-100㎡、100-120㎡、120㎡三个面积段是主流
从上图可以看出，80-100㎡、100-120㎡、120㎡三个面积段需求各占比31.74%、36.53%、28.74%，而80㎡以下的需求仅占比2.99%。小面积住宅在地级市远不如一二线城市受欢迎。一方面，广安二孩家庭、三代同堂的情况比较普遍;另一方面，广安的房价不高，总价可控。结合改善住房需求的趋势来看，可以预测100-120㎡、120㎡以上将成主流产品。
10 首付或无法支撑需求!仅25%的购房者首付预算超25万
先来粗算一笔账：
二套房首付比例：50%;按照2021年中心城区住宅成交均价：4713元/㎡，
面积100㎡计算：4713*100*0.5=约24万(首付)。而根据上文内容：二次及以上置业需求占比约70%，那么有且仅有三分之一的购房者能支撑首付。因此，楼盘在总价控制和销售策略上又要“抠脑壳”了。
数据显示，不会购买精装修住宅的购房者占比77.25%，究其原因主要有三点：，想自己装修，把控装修风格;第二，不信任开发商的装修品质;第三，精装修住宅购房总价较高。广安精装修产品抗性如此之大，还有开发商敢迎难而上吗?
关于其他物业需求及客户画像的问题
12 商业市场并未凉凉!近7成购房者有意购买商业
据上图数据显示，不买商业的占比32.93%，剩余有购买商业意愿的购房者中，更加倾向于购买临街商铺和购物中心商铺，分别占比43.71%、13.77%。写字楼和酒店式公寓接受度较低。
13 给爱车一个家!管他租或买
据上图，59.88%的购房者认为至少买一个车位，40.12%的购房者更倾向于租车位。必须承认，车位已然成为了有车一族的必需品。租或买，只需根据自己的实际需求决定即可。
14 受访人群职业分布：自由职业和企业职员居多
总结：
2021年楼市整体呈现“前高后低”的状态，购房者也经历了楼市的各种花式促销。购房者与开发商之间持续了一年的博弈，或许是时候停下来给彼此一些时间冷静下来，做一些理性的思考。
对于开发商来说，是时候慢下来，仔细倾听客户的置业需求，研究开发更加符合广安人民住房需求的高阶人居产品，以此赢得购房者的认可，提振购房热情。
对购房者来说，是时候慢下来，多维度了解行业信息，客观分析自己的真实需求，以便能够更加从容的做出决策。
从本次调查结果来看，接下来半年广安楼市购房动力不足，观望情绪浓厚，置业需求被抑制;二次置业及改善型住房需求劲头十足，将成未来市场主流需求;购房者愈加重视楼盘开发实力，教育配套、生态环境等决策因素。广安楼市需求仍然强劲，在接下来的赛道上，产品力、服务力将会成为真正的核心竞争力。同时，坐等楼市大跌的看客，也无须抱有幻想，需求在哪儿，市场就在哪儿，亘古不变。
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