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2021楼市政策: “房企变局”“密集调控”成关键词 广安加

————2021年广安楼市白皮书政策篇

广安房天下   2021-12-27 15:43

 

前言

2021年已经进入岁尾。对于房地产市场而言,“房企变局”、“密集调控”、“政策底显现”等是回顾这一年的关键词。纵观这一年,房地产调控围绕“三稳”呈现出“两极分化”的态势——上半年极致收紧:房企“三条红线”和“集中供地”等政策在2021年初正式实行,房地产行业也迎来了重大的变化——过去行业的高杠杆、高周转、高回报的模式已经不在;下半年严中有松:多地出台限跌令、岁末央行降准。据不完全统计, 2021年年内累计房地产调控次数已经高达400余次。广安针对房地产市场,上半年密集出台房地产专项整治,加强预售资金监管,最严“房9条”等紧缩型政策,以整治行业乱象,为购房者保驾护航。到下半年,行业下行,总体政策上有所放松,以保障行业平稳健康发展。

15个调控关键词

01房住不炒

今年的房住不炒似乎比以往给大家的感受更深,因为在暗流涌动下,不少人是期望这个词不再被重提,然而现实是,这个词从2016年被提出来,已经坚持了5年不动摇,为房地产定位定调。

02房地产税试点

房地产税试点已经板上钉钉,在部分地区开展房地产税改革试点工作已经得到授权,授权的试点期限为五年。试点地区房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产,但不包括农村。这意味着2022年开征房地产税不太可能,但试点将大概率会启动。这也是房地产长效机制的关键部分。

03 合理住房需求

“合理住房需求”,这既包括刚需,也包括改善性购房者,因为这些都是基本的居住需求。这也是保障房地产市场平稳健康发展的基石

04 房地产两维护

有了合理住房需求,才能维护房地产市场的平稳健康发展,也才能真正维护住房消费者合法权益,这两个维护即“房地产两维护”。

05 保交楼

多部门已经出手,支持保交楼、保民生、保稳定,积极满足房地产合理融资需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

06 期房预售监管

如何保障购房者利益?资金监管是重中之重。预售资金受到监管后,开发商也不能再随便取用,最大程度保障建房完成,维护购房者合法权益。

07 全面降准

央行宣布,12月15日全面降准,虽然并非针对房地产,但是这对房地产并不是坏事,对提振信心有很大帮助。

08 房贷利率下调

央行等喊话后,降准是示范,各地也跟着对房贷利率进行了下调,相比此前,房贷开始有所宽松。房贷或许是最能直接影响购房者的关键所在,这也是保护购房者的举措。

09 限跌令

目前发布“限跌令”的城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等大约21个城市。从这些城市不难看出,基本上位于三四线城市甚至更小的城市

10 集中供地

今年土地市场也和新房一样,采用集中供应的方式来出让,今年总共完成了3批次的土地出让。

11 二手房指导价

今年2月8日,深圳出手,建立深圳二手住房成交参考价格发布机制。目前已建立二手房指导价机制的12个城市,包括深圳、广州这两个一线城市,东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥这6个二线城市,以及三亚、绍兴、衢州、金华这4个三线城市

12 学区房整治

4月30日国家强调,要坚持房住不炒定位,防止以学区房等名义炒作房价。学区房的炒作,既违背了民生意愿,又违背了房子用来住的初衷。

13 整治房地产乱象

7月23日,住建部、发改委等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。主要聚焦房地产开发房屋买卖、住房租赁物业服务等四个方面,几乎涵盖了房地产从建设到销售以及居住、租赁的各个环节。

14 限高令

10月22日,住建部官网发布的《通知》中明文规定,严格管控新建超高层建筑,一般不得新建超高层住宅,城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑,不得新建250米以上超高层建筑。300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑,不得新建500米以上超高层建筑。

15 元宇宙炒房

到底什么是元宇宙呢?简单来说就是虚拟时空的集合,而元宇宙房产就是其中的一部分虚拟空间。人民日报评元宇宙炒房,热到烫伤,得防。

房地产政策汇总:全国篇——房住不炒、维稳、金融监管

今年以来房地产市场调控政策持续收紧,调控内容亦更加细化,调控机制不断完善。自722会议定调下半年房地产调控方向以来,中央和地方调控均愈发频繁,调控内容除了对以往政策进行“打补丁”外,亦呈现出新的特点:

  • 政策跟踪

2021年广安楼市白皮书政策篇

2021年广安楼市白皮书政策篇

2021年广安楼市白皮书政策篇

2021年广安楼市白皮书政策篇

2021年广安楼市白皮书政策篇

2021年广安楼市白皮书政策篇

2021年广安楼市白皮书政策篇

2021年广安楼市白皮书政策篇

(资料来源:中房网,广安搜房网整理)

  • 重要政策剖析

1、 坚持“房住不炒”和“三稳”调控目标不变

央行发布《2021年第二季度中国货币政策执行报告》,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度。

2、 房地产金融监管持续强化,财税制度进一步完善

为了更好的体现三稳格局,2021年Q3的政策频次继续加码,贯穿了土地、金融、销售端全流程,尤其是土拍层面的控地价,对二手房贷款的限制、大力发展保障房等方面动作频频,并且很好的体现了因城施策的理念。在中央全局下各地的细化政策出台迅速,层次丰富、针对性强,调控效果明显。进一步优化房地产金融审慎管理制度,防止资金违规流入房地产市场。实施分类管理,加强房地产金融市场监测分析,防范房地产金融风险。加强商品住房项目销售全过程监管,加大房地产中介机构专项整治力度,严厉打击房地产经纪领域各类违法违规行为。提升房地产经纪行业自律水平,发挥行业协会作用,完善从业人员信用管理和教育培训机制。推行房地产经纪从业人员实名制挂牌,强化房地产估价机构人员、房地产估价行业监督管理。

3、 整治规范房地产市场秩序,聚焦四大领域

图:八部门《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中的重点整治内容

2021年广安楼市白皮书政策篇

4、 加快完善住房保障体系,努力实现全体人民住有所居

8月31日,国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。住房和城乡建设部部长王蒙徽在回答记者提问时介绍,党中央、国务院高度重视解决人民群众住房问题,加快完善住房保障体系是完善群众基本住房需求的一个重要措施。

5、 城市更新行动防止大拆大建

实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署,是国家“十四五”规划《纲要》明确的重大工程项目。实施城市更新行动要顺应城市发展规律,尊重人民群众意愿,以内涵集约、绿色低碳发展为路径,转变城市开发建设方式,坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主,加强修缮改造,补齐城市短板,注重提升功能,增强城市活力。要防止城市更新变形走样;坚持应留尽留,全力保留城市记忆;坚持量力而行,稳妥推进改造提升。

6、 重点城市“两集中”供地土拍规则进一步完善,“限房价、控地价、提品质”成模板

自然资源部于2021年8月召开闭门会议,计划将对第二批次核心城市土地出让政策进行调整,调整方向涉及:

商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质;

建立有效的购地审查制度,加强对房地产企业购地和融资的监管;

限定土地溢价上限15%;不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价;

到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属。

2021年广安楼市白皮书政策篇

数据来源:CREIS中指数据

  • 地方调控:

自中央关于房地产调控政策定调以来,地方积极响应,调控政策密集出台,不仅覆盖限购、限贷、限售、房地产金融、二手房成交参考价格等方面,同时涵盖加强住房品质管理、优化调整土拍规则、加强住房保障等,各地不断完善房地产市场调政策,政策效果持续显现。据搜房网不完全统计,截止到2021年12月20日,全国各大城市共发布房地产相关调控政策共428条,其中紧缩型政策217条,占比51%;宽松型政策116条,占比27%;中性政策95条,占比22%。调控政策8月最为密集,高达54条。由此可见,2021楼市调控总基调为围绕“三稳”的收紧政策。

2021年广安楼市白皮书政策篇

2021年广安楼市白皮书政策篇

表:部分城市房地产调控政策汇总表

2021年广安楼市白皮书政策篇

(数据来源:国家政府网、中房网、广安搜房网络整理)

房地产政策汇总:广安篇——政策监管、预售监管、集中整治

2021年,广安针对当地房地产市场出台相关政策措施共计25余条,总体呈现收紧态势:从进一步规范全市新建商品房代理预(销)售工作、出台最严“房9条”开展房地产领域专项整治工作到加强商品房预售资金监管等政策措施,以达到从源头上杜绝“烂尾楼”,肃清广安房地产市场乱象,建设绿色健康、平稳发展的房地产经营环境的目的。以下为各政策措施详情:

1.广安市626个小区纳入2020年老旧小区改造计划,涉及38819户! 

2.“忧居”变“宜居”!“十三五”期间,广安共启动城镇危旧房棚户区改造57530户

3.奖补6000元!广安市中心城区第一批地下车位(库)销售奖补名单公示来了! 

4.市税务局:重拳出击 规范房地产行业税收管理 

5.关于进一步规范全市新建商品房代理预(销)售工作的通知  

6.广安市广安区国有土地上房屋征收与补偿实施办法(征求意见稿) 

7. 广安全市将启动为期半年的房地产市场专项整治代理销售抽检为重要内容之一 

8.广安岀台13部门联动的最严“房9条”:4月1日开始房地产领域专项整治!

9. 关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知 

10.2021年广安中心城区计划供应各类建设用地11784.14亩 环比增加15.28% 

11. 严防预售资金被挪用!广安市发布更严“商品房预售资金监管办法” 确保每套房款入账专款专用    

12.从源头杜绝“烂尾楼”!广安市商品房预售资金监管办法5月1日起实行 

13.广安市公积金中心:关于进一步明确首套房商转公贷款业务办理有关事项的通知 

14.广安市住房和城乡建设局关于全面启用商品房预售资金监管系统的通知 

15.禁止违法搭建 业主违法建设将向社会公布,纳入诚信,不予办理不动产登记!    

16. 关于调整2021年度住房公积金缴存基数的通知

17.广安发布《广安2021-2022年度“房地产办证难问题”专项整治工作方案》!

彻底解决群众的烦心事!

18.好消息!广渝实现住房公积金跨区域转移接续和互认互贷

19.房地产整治风暴来临!八部门联合发文:重点整治房地产开发、买卖、租赁与物业服务,

力争3年秩序好转

20.建立长效机制 房地产金融管控将成调控重点

21.8部门联手出击 3年整顿楼市四类乱象

22.《四川省物业管理条例》正式公布!明年5月1日起施行(跟每个广安业主都有关)

23.《广安市支持城镇老旧小区改造十条措施》

24.关于印发《“放心购房、舒心接房”活动实施方案》的通知

25.关于印发《广安市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施办法》的通知

总结与展望

纵观2021年房地产市场调控政策,我们发现调控政策呈现出长短并行,全方位、体系化趋势明显的特征,即房地产市场调控的长效机制不断落地,短期调控工具逐渐体系化,总体上向全方位管控发展。

2021年上半年,“集中供地”政策出台,要求各地政府将土地出让集中公告、集中出让。结合2020年下半年出台的“三道红线”和“贷款集中度管理”政策在上半年的落地,我们可以看到,中央对房地产市场全局性的管控政策体系正在逐渐补全。

2021年下半年房地产市场的政策整体上保持偏紧从严的状态。在当前比较复杂严峻的国内外环境下,为了呵护实体经济的发展,货币政策依然较为宽松,并且从央行降准来看,货币政策的阀门将进一步打开,为了防范资金进入房地产市场而不进入实体经济,对房地产市场的调控势必保持紧绷状态。

值得关注的是,虽然全年房地产调控政策仍以收紧为主,但是年底的降准以及官方的多次表态,包括支持刚需购房、金融支持房地产并购、提出良性循环和健康发展等,暖风频吹,政策调控出现边际宽松。在业内人士看来,未来的房地产政策,在守住“房住不炒”这个底线的同时,会有更多政策支持房地产良性循环、健康发展。

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