[摘要] 广安在经历了2018年上半年的地王频现、下半年颗粒无收的情况后，如今越来越多的人开始关心地价走势，每次的土拍都能引发不少人的讨论，还以土拍的价格走向和成交价格，来判断区域的升值空间。
要在一片空地上建起一栋栋漂亮的楼房，经历的工序和时间并不算少，而购房者最终能以什么样的价格拥有自己心仪的住房，很大程度取决于修建房子所产生的实际成本。对于普通购房者来说，能看懂的最直接成本就是土地价格，因此土地价格很自然就成为房价走势的“风向标”。
广安在经历了2018年上半年的地王频现、下半年颗粒无收的情况后，如今越来越多的人开始关心地价走势，每次的土拍都能引发不少人的讨论，还以土拍的价格走向和成交价格，来判断区域的空间。
一、地价与房价的关系
国土资源部曾公布了一项调查报告：620个房地产开发项目的土地成本一一曝光，其中地价占房价比例为5.3%，为58.6%，大多数地价占房价比例在15%～30%之间。
房天下数据中心统计了广安2017-2018年新拍地块的项目样本——
(据小编不完全统计，整理的楼盘价格都是市场均价，存在误差，图片仅供参考。)
通过统计图表，我们发现西溪河片区、东南片区及枣山片区楼面地价与销售均价比例为11%-46%，经开区由于发展时间较晚，前期土地价格较低，楼面地价与销售均价比例也是统计区域中的。通过对广安几个热门区域多个项目数据可以观察出，地价占房价的比例呈现随时间不断上升的态势，新房成本中地价的占比相对较大，这点已是不争的事实。而不同区域间及不同时间的地价占房价的比例也有很大差异。
同时房屋的价格定位由多种因素构成的，也就是由土地费用、勘测设计费、建安工程费、融资财务费用、税费、管理及开发成本、公共配套设施费、基础设施费等数十种费用成本构成的。楼面价高低很大程度决定了房屋的销售价格。这样一来就说明了，因为商品房的最终售价包括了楼面地价，所以，开发商在拿地的时候支出的土地价格，就会作为商品房最终售价的参考标准之一。但是楼面价低房价不一定低，如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。
下面我们看一下2019年至今广安市成交土地楼面价详情，
从上图可以看出，各市县的成交地块楼面地价差异较大，这与城市定位、政府放地速度以及市场供需不无关系，同时地块周边配套、容积率以及建筑限高等对地价也有一定影响，但影响更大的是政府对地块所在区域未来的发展与规划。就拿广安本市级的经开区来说，近两年经开区热度持续发酵，大量开发商也伺机进驻，随着7月底经开区两宗地的成交，其中一宗地楼面地价已达1856元/㎡，超越了同期成交的枣山地块。随着城市规划渐进，经开区无疑是向东向南政策中发展迅速且极具潜力的板块，目测未来整个板块的房价还会再度攀升。
二、降价事件盘点均是“降价未遂”
今年5月份湖北恩施市一则政府通知震惊了整个地产行业，“针对社会反映比较强烈的断崖式降价问题，近日，恩施市房地产协会组织相关人员对部分楼盘进行了调查核实，通报了相关问题并提出预警。”从湖北恩施市房协发布的止跌令可以看出，在政府管控之下房价是不让跌的。
2014年，王石在接受媒体采访时透露：有政府给万科开了四千万罚款单，因为降价。解释称物价局说“降价是为了垄断”。
2018年，安徽合肥某楼盘降价6000元/平米，有关领导亲自前往调研，不久，房价便又回涨。
2018年安徽砀山某楼盘降价后，当地组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。
纵观各大“降价性事件”最后的解决方式无一不是房价回涨。
三、不炒房≠不涨价
有人看到这里不服气了，目前深圳上海等国内一线城市都有了房价下调的趋势，2018年更是多处因为房价下跌而引起了多地的打砸售楼部事件。而且随着 “房住不炒”的政策，北京推出了一系列的“共有产权房”、“长租公寓”、“廉租房”等各种福利性政策。
房价，这不是降了吗?
首先，我们先明确一个概念，房价的上涨是与地价存在着必然联系的，而开发商、银行等多方利益共同体，房价下跌市场缩紧，是所有人都不愿意看到的局面;
其次，共有产权房、廉租房、长租公寓并不能消除中国人对于“成家立业”的传统概念，因小区环境、学校、周边配套和地段偏远等各种因素，传统商品房还是置业;
最后，好地段的房子永远不会跌价，当一个房屋的所处位置的地理优势已经远超房子这个商品属性时，买的就是配套了。在全城房价均价下跌时，因为统计数据是全部楼盘综合，但是仔细看，卖得不好、地段偏远、或没有品质保证的开发商才会以低廉的价格吸引购房者，但是地段好、品牌好的楼盘则不会轻易降价。
小编预测，在未来，房子会向两极化分化。地段越好、品质越好的房子价格会越来越高，而地段差、品质差的则会无人问津难以出手。
近年来，各大开发商的升级转型已经从“房地产商”的角色升级为“服务配套商”，好品质好服务好配套，已经成为了买房的重点考虑因素。在广安随着各大品牌开发商的入驻，让购房者有了更多的选择，已经不再是再单纯的“购房”这么简单的时期，而是和“嫁女儿”一样考察对方的“家境(品牌)、条件(价格)和人品(服务)”。
所以，在文末提醒各位购房者，警惕降价房。毕竟“人不识货，钱识货嘛~”
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