[摘要] 一年一度的两会已经召开，李克强总理的政府工作报告受关注，因此认真研究一下政府工作报告中关于楼市都说了些什么，很有必要，因为这关乎2016年房地产政策的走向。
一年一度的两会已经召开，李克强总理的政府工作报告受关注，因此认真研究一下政府工作报告中关于楼市都说了些什么，很有必要，因为这关乎2016年房地产政策的走向。
支持合理消费
【报告内容】 完善支持居民住房合理买卖的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。
【解读】 2016年楼市政策基本定调，即大力促进合理住房消费，加快去库存速度。但对于出现非理性上涨现象的城市，仍然会出手调控，以保证市场整体平稳有序发展。
有业内人士分析指出，未来政策的指向非常明确，由此预计2016年各地方政府还将根据实际情况，有进一步鼓励刚性和改善性需求的税收、信贷等相关政策出台。专家预计，政策将会重点刺激需求端。通过信贷政策调整、税费减免刺激首套及二套房需求，特别是鼓励改善性需求释放仍是政策的主要着力点。部分后续需求乏力的城市积极出台政策，并将需求拓展到农民工等新市民及进城农民，未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策主要选择。
也有业内专家表示，以改善居住条件为主的二套房需求，也有望成为去库存的主力。业内专家指出，“合理消费”四个字大有文章可做，应该理解为对二套住房消费需求的认可，同时也是鼓励购房者积极置换新房的一个积极信号。通过对此类需求进行税收和信贷政策的支持，能够促使购房者有相对较低的购房成本，从而促使需求集中释放。
当然，对于非理性上涨现象，政府还是会适当出手干预。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，主要还是以城市为单位，采取分类调控，因城施策，预计一线城市楼市政策将收紧，北京、上海、深圳、广州这四个特大型城市，将被区别化对待。一旦市场持续过热，去库存、京沪穗深遏制投机投资的局面将会出现。
释放更多需求
【报告内容】 今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。
【解读】 棚改货币化安置有很大的发展空间，为市场带来大量的新增需求，从而能够对去库存产生明显的作用。
专家指出，对于棚改方面，实际是对其供应和分配环节都做了强调。从供应层面看，改造600万套棚户区住房，一方面能够加快改变棚改区域居民的住房条件，另一方面也使得棚改本身成为去库存的一个有力手段。政府通过明确棚改的数量指标，进而能够在今年将相关任务层层下放，对于地方政府来说，可以凭借此类棚改的机遇，较好地实现去库存的目标。而从棚改的货币化安置比例角度看，通过货币化安置的方式，能够使得棚改相关居民获得较好的财政补贴和货币补贴，进而使得这部分人群有较好能力去购置其他商品住房。一方面这也能够较好地规避此前棚改安置过程中的各类不公平现象，另一方面也使得相关居民能够根据实际情况认购住房，这其实能够释放更多的购房需求和消费需求。
中指研究院有关人士指出，政府工作报告再次提出把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围，农民工等新市民将同享公租房保障。公租房范围的扩大和对房源供应量需求的增加，也将进一步推动公租房货币化比例扩大，能够更好发挥社会保障的同时，将有效推动商品房源去化。未来更多的房源或将进入公租房领域，逐步做到使非户籍人口实现“居者有其屋”。
发展租赁市场
【报告内容】 建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。
【解读】 建立租购并举的住房制度，将会导致房地产市场产生两个显著变化：其一是住房保障范围扩大，其二是去库存方式多元化，从需求端拓展到了供应端。
专家表示，购租并举的住房制度或市场建立，基本上可以认为中国正尝试建立房地产第四级市场。后续依然需要让部分房企积极转变去库存思路，从卖房转变到租房的策略上来。对于部分亟需回笼租金的房企而言，可以尝试资产证券化的开发思路，进而使得房企能够一次性回收相应的租金贴现值。预计今年公租房的改革力度会更大，对于城市部分租房群体来说，后续申请公租房的难度会降低，即后续会对外地就业群体放开公租房申请资格。
目前有地方政府在积极对接中央政策，并提出具体的措施。内蒙古将支持房地产开发商通过“以租代售”的方式，把新建商品住房“零首付”销售或实现资产证券化。如开发商将未售房屋租赁给居民，地方政府可结合租赁合同期限长短，减免或返还全部或部分城市基础设施配套费。
公租房货币化，更多房源惠及新市民。谢逸枫表示，公租房货币化也是今年公租房政策关注的重点，去年年底住建部会议提出“实现公租房货币化，通过市场筹集房源，政府给予租金补贴”，在很好发挥社会保障的同时，将有效推动商品房源去化。在当前保障房货币化分配占比越来越多的背景下，各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。另一方面，此次公租房保障对象范围的扩大，将带来大批对公租房源的需求，今年通过市场筹集公租房源，未来更多房源或将走向市场。
鼓励企业购房
【报告内容】 将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。
【解读】 这其实是对目前企业购置不动产的行为进行了鼓励。
通过购置不动产抵扣增值税进项税金，能够降低企业的不动产持有成本。当然，这里提及的“不动产”应该理解为包括房产、建筑物、机器机械、运输工具等生产资料，所以并不是单纯的房地产范畴的优惠政策。从目前经济下行压力比较大的背景来看，这是供给侧改革思路下对企业新一轮投资的刺激政策。通过降低此类不动产购置的税费成本，能够较大程度上对冲企业盈利空间持续收窄的风险。而从房地产的角度看，企业后续购置厂房等热情加大，对于一些商业办公用房的去库存有积极的利好。同时也使得部分企业有能力和动力去投资房地产物业。对于房企来说，当中国各类实体产业的企业有新一轮投资热情和不动产采购的需求，那么后会使得房地产市场的需求量快速上升。这样一类企业需求的释放，也使得房企后续在去库存、积极打开企业用房市场等方面大有作为。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
