警惕中国三四线城市楼市泡沫 更大危机酝酿中

和讯网  2015-09-15 17:15

[摘要] 中国的房地产泡沫在北京、上海等一线城市有所消退，但在中国内陆地区，房地产泡沫正濒临全面破裂。我们在四川省做了为期一周的考察，很明显：这里的土地出让收入、房价和交易量都在以两位数的幅度下滑。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">OrientCapital Research董事总经理安德鲁-科利尔撰文指出，在全世界聚焦于中国损失惨重的救市以及人民币贬值的同时，一场比这大得多的危机正在中国内陆地区酝酿。也许这篇文章具有一定参考意义。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">中国的房地产泡沫在北京、上海等一线城市有所消退，但在中国内陆地区，房地产泡沫正濒临全面破裂。我们在四川省做了为期一周的考察，很明显：我们所考查的城市的土地出让收入、房价和交易量都在以两位数的幅度下滑。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">四川是中国内陆大的省份之一。我们对距离重庆20公里、一个名为环球城市中心(Universal City Centre)的住宅项目进行了详尽的实地考察。这个总面积108万平方米的房产项目的价格已经下滑三分之一，从4000至5800元/平方米跌至3000至4000元/平方米。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">该项目销售中介告诉我们，这个项目在当地10或15个项目中是好的。“当前不是投资的好时机，”该中介承认。“房价回到了1997年的水平。没人再为了投资而买房，”她说。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">长寿（曾为四川省长寿县，后升级为直辖市重庆市长寿区——译者注）位于重庆市中心东北方向80公里处。一条新建成的高速公路通往这里，但要在崇山峻岭中穿行数十英里。长寿是一个不起眼的小县城，城中心一条破败的主街道两侧排列着各色商店。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">不过，在这个仅有80万人口的小县城，目之所及，就可以看到约200栋高层建筑，每栋至少有20层楼高，容纳250套住宅。在大家参观的所有住宅楼前面都没有停放汽车，楼里似乎都没有住人。我们估计，这里的新建住宅面积约有400万平方米，也就是足够长寿区的每个家庭分到20平方米。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">现在，房地产疲软已在一些地方统计数据中表现出来了。成都市的土地出让收入已从2010年的峰值下降至2015年的估计468亿元人民币，跌幅已达三分之一。以面积（一亩或者一公顷的16%）算，成交量下降了三分之二。这一迹象表明，开发商已开始退出房地产市场。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">四川农村地区的一些过度开发可以归咎于已经落马的重庆原市委书记薄熙来，后者在2012年因卷入丑闻而被撤职。薄熙来曾设定一个耗资1400亿元人民币的目标，要在2010年至2013年期间为200万居民建设4000万平方米的保障性住房。这个目标太过宏大，四川8000万居民中，有很多人根本无力改善现有居住条件。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">不过我们相信，就农村房地产开发而言，四川并不是一个异常现象。为了支撑虚弱的农村经济，有些地方政府（在2009年刺激计划的推动下）一窝蜂地展开了造楼运动。但过度建设终让地方政府尝到了自酿的苦果。去年的土地出让收入——房地产市场的先行指标——下降了25%，今年上半年下降了54.8%。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">但是不少调查还继续显示出房价的上涨趋势。成都西南财经大学(Southwestern University of Finance and Economics)的中国家庭金融调查(China Household Finance Survey)显示，2015年8月，在被调查的100个城市中，有51个城市房价环比是上涨，超过上月的46个；有49个城市房价继续下跌，而7月则有53个。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">为何土地出让收入暴跌、而房价却不降呢？

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">首先，此类数据有很大一部分是可疑的，由于地方政府和房地产开发商的既得利益驱使他们避免释放坏消息。其次，我们在四川进行的走访似乎表明，银行方面仍在滚转开发商贷款并发放抵押贷款，以继续支撑房价。此外，通过影子市场募集的昂贵的私人资本，正在产生疲弱市场继续得到支撑的幻觉。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">若我们的分析是正确的，那么中国农村地区正在酝酿一场危机，房地产市场疲软将对中国国内生产总值(GDP)和地方政府财政收入造成连锁反应。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">根据下面图表中所显示的分析，2014年三、四线城市在建住房达到8.6万亿元人民币，占总量的67%、GDP的17.1%，超过一线和二线城市之和。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">由于三、四线城市包括较不富裕的地区，因此，这些住宅不那么贵、户型较小，因此此类住宅涉及更大比例的当地人口，这些人比起更大城市地区的居民拥有的财务资源更少。对于这一群体来说，任何程度的房价下跌都会对他们造成大得多的损失。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">土地出让为中国各地的地方政府提供了20%至40%的财政收入。在四川的几个地方，我们被告知，总体而言房地产贡献了当地GDP的80%。具有讽刺意味的是，现在的股市暴跌可能帮助缓解了这一局面。

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">正如西南财经大学在一份研究报告中所指出的：“然而，还有一线希望，因为中国家庭金融调查与研究中心近进行的一项调查显示，有迹象表明，2015年第二季度，资本正在逃离股市，转投房地产行业。”

RDER-: 0px;BORDER-RIGHT: 0px;WHITE-SPACE: normal;WORD-SPACING: 0px;BORDER-BOTTOM: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;COLOR: rgb(51,51,51);OUTLINE-WIDTH: medium;PADDING-BOTTOM: 0px;PADDING-: 0px;FONT: 14px/26px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';OUTLINE-STYLE: none;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 20px 0px 0px;BORDER-LEFT: 0px;WIDOWS: 1;LETTER-SPACING: normal;OUTLINE-COLOR: invert;PADDING-RIGHT: 0px;BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,255);TEXT-INDENT: 28px;-webkit-text-stroke-width: 0px">这次现金涌入或许会有所帮助。但因为房地产业约占GDP的30%、占三、四线城市GDP的17%左右，必须有一场巨大的股市抛售，才有望显著提振中国的萎靡楼市。

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