[摘要] 我国20余个城市宣布限购后，3月23日，传言多日的成都限购终落地，3月24日正式实施。
我国20余个城市宣布限购后，3月23日，传言多日的成都限购终落地，3月24日正式实施。
此次限购新政不仅将二手房纳入限购范围，同时将限购区域扩大至成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区共11个区域，并要求购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。不难看出，新策本地保护导向明显，对抑制投资客投机有实质性的限制。
因限购区域扩大了11个区域，包括此前的高新区和天府新区累计13个区域。不少购房者关注购房资格以及能否交叉购买的问题，房观察认为：可将天府新区、高新区、“新增11个区域”视为三个限购区域。
拥有三个区域之一的户籍(无2年社保)，有天府新区或者高新区户口不能交叉购买;“11区域”板块内，可区域内交叉购买，举个例子，即青羊区户口或社保可购买其他10区域住房，但不能购买天府新区或高新区住房;而没有大成都范围内户籍者，必须满足相应购房区域的2年社保缴纳条件，“新增11个区域”内可以实现在“武侯区缴纳社保2年购买青羊区住房”。
纳入二手房限购
抑制价格虚高 有价无市
本次限购政策对二手房的限制不无道理。从数据上看，去年10月份的限购出台后，成都二手房市场销售量出现跳涨——从限购前的9000余套的水平，一度突破18000余套，近乎。
二手房的房价也一路向上，尤其是在限购后，二手房出现量价齐涨，目前二手房房价已经接近11000元/㎡，且还有进一步上升的空间。
分区域来看，二手房的热度也主要集中于非限购区的金牛区、青羊区、锦江区等，区域内二手房3月的房价环比上涨超过3%，而天府新区的二手房房价基本稳定。成都本次限购政策的出台，有利于规避新房风险向二手房风险的转移，也能更好地打击投机炒作的空间。
扩限购范围
补充政策漏洞 稳定楼市和人才
新政的应声落地，与成都从去年以来出现的市场转变有极大的关系。成都房地产市场有买方市场转变为买方市场，对市场的积极预期，吸引了不少外地投资客的流入，供不应求间接促使房价上涨，不利楼市稳定，不符“房子是用来住的”初衷。
此间，因城高新区和天府新区的限购，一些不符合规定的做法出现，外地投资客通过一些途径缴纳限购区域一年社会保险获得买房资格，扰乱购房秩序。而在本次《通知》第三条明确了要加强购房资格审核：“非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。房管、人社等部门要切实履行职责，强化部门协作，加强购房资格审核，确保住房限购措施落到实处。”
对于此次限购，房观察采访的多名业界专家人士均表达了一个共同的观点：新政限制外地投资客的流入，对稳定成都房价水平有积极作用。其中扩大限购范围至大成都11个区域，以及将二手房纳入限购范围对成都楼市的影响较大。但也有观点认为，成都此次限充分说明市场外溢情况很严重，例如限购区域需求流入到非限购区域、一手房购房需求外溢到二手房市场，所以积极限购有必要性。
“3.23新政”观点发声
成都出台限购政策其实一直在酝酿，此次出台也基本符合预期，充分说明在原有限购的基础上，成都需要继续采取管控做法。限购内容增加，充分说明对于当前成都房地产市场稳定的考虑。
政策条提到了扩大住房限购范围，政策把二手房纳入到限购的范围。这个做法和近北京约谈中介等做法类似，即一手房要管控，二手房也要管控，这有利于部分成都市区和郊区次新房炒作现象的减少，有利于一二手房市场都有一个稳定的市场局面。所以也使得此前买二手房的钻政策的漏洞减少了。
政策第二条扩大了限购的范围，这个影响是比较大的。此前成都仅仅管控了天府新区等个别区域，所以从购房者的角度也可以看出，政策是比较宽松的。所以这个时候加入了这么多区域，购房方面的政策明显收紧。而且提高了交纳两年社保的做法，显然购房方面政策收紧。而对于原先限购的则照常进行，只不过社保也需要两年的时间。
政策第三条对于补缴社保进行了规定。社保交纳期限已经成为当前管控外来人口购房的一个很重要的手段和方式，后续需要防范各类社保补缴等做法和风险。当然政策此次点出了这一点，很显然有积极的作用。这和此前郑州的做法有很大的相似性。
政策第四条明确了人才引入相关住房政策。对于此类群体购房方面和本地人一样没有太多限制，但是考虑到人才的流动性等问题，采取了住房五年内不允许转让的做法。这个政策是太有很强的行政管制做法的，对于稳定人才有积极的作用。
政策第五条则提到了对于违规做法的打击，这也是当前房地产市场需要积极把控的一个内容。对于成都市场来说，通过此类管制，能够防范出现各类新的问题，比如说钻政策漏洞等。
从成都此次限购内容来看，充分说明市场外溢情况很严重，类似限购区域需求流入到非限购区域、一手房购房需求外溢到二手房市场，所以积极限购有必要性。而其他内容类似人才购房方面的政策，既保护了相关人才的购房利益，同时也稳定了当地的人才资源，所以是后续一些大城市或会模仿的做法。
成都此次政策提到了区域职住平衡的概念，目的就是要确保所在区的房子为所在区的就业者所购买。这个提法是比较新的，所以后续落实过程中会有很多细节的内容。
从此类政策表述来看，对于外来人口来说，就业地就决定了购房所在地。换句话说，如果在这个区就业和缴纳社保，那么就符合在这个区的购房资格。成都此次限购，并没有涉及信贷内容，这个和其他城市的限购做法有很大的差别。另外对于成都市场来说，此类限购的分区调控非常细致，甚至提出了职住平衡的概念，这是其他区域没有涉及到的。
太平戴维斯华西区住宅部高级助理董事毛国英：“5年内不得上市交易对投资客或自住需求购房限制不大。”
短期来看此次限购对购房来说不会形成太大的影响，目前的购房热情也不会有大的下滑。对有购房需求的人来说，政策仍旧留有余地。比如注册或引进公司就是比较简单直接的方式，所购房屋5年内不得上市交易，对于真正有投资需求的人来说也不是很久，对于有自住需求的人来说更加算不上限制。
成都市房地产开发企业协会秘书长胡正南：“政策很必要 ，可抑制恐慌性购房。”
1.这个政策的出台，是政府为了规范成都房地产市场，我认为很有必要，否则的话就容易造成“恐慌性”购房的现象，政府现在这个时候出政策很及时，前段时间，成都的房价涨幅过快，成都的房价在范围内虽然不算高，但是涨幅的速度却很快，这会影响购房者购买心理。
2.这个政策对外来购房者的限购是很明显的，对外地炒房是有作用的。近，京津沪楼市的限购，资金朝二三线城市涌入，成都的这次限购政策，等于未雨绸缪。
中睿营销总经理何良栩：“限购政策只在短期内有作用。”
1.之前限购范围只在高新区南区和天府新区成都直管区，现在都主城区和近郊都限购，所有的区域都平衡了，整体限购之后，购买群体的门槛就会提高。
2.针对限购外来购房者，在成都往年的限购政策中，针对社保年限的提高，之前也有过，但是限购政策只在短期内可能会有作用，长期以后政策的作用就会降低，政策对市场的引导起不到实质性的作用。
3.之前一手房限购，二手房不限购，现在二手房也限购了，对一手房的房价，还有助益。
成都道成文化创意营销机构总经理刘兴宇：“对改善性需求抑制明显。”
在两会以后，政府的态度很坚决，就是通过控制交易，来给市场降温。限购之后，对于改善性需求的抑制肯定是明显的，对于普通刚需影响不大。成都市场是个良性市场，城市规模不断扩大，人口稳定增长，前期房价涨幅有限，所以整体趋势不会改变。
政策的目的主要针对之前一年的非理性购房人群，让大家冷静下来，不要看到房价快速上涨，企图通过购房来短期套利，并不影响刚需。
房观察智库专家、中国城市产业发展联盟主席陈宝存：“新政目标是暂时性的限制住外地人到成都炒房。”
目标是暂时性的限制住外地人到成都炒房，炒房团在东部遇阻，进入成都和西安这些城市，这是针对炒房团出的限制措施。
本身西部就是去年重点涨，如果炒房团撤出去，涨幅会停滞。2017年说的很明确19大之前不能涨。实际是控制你涨，但是又不能大跌。17年19大之前的政治任务是不能涨价，主要的成交供地往边缘转移也是为了控制房价不涨。二手房也限制了，涨价的趋势不会特别大。
房观察智库专家、新港联行董事长张红兵：“限制二手房对市场回归理性有较大帮助。”
新政出台首先代表着成都整个区域的房价在上涨而不单单是南延线，于是开始对全市进行限制;其次是限制投资需求，偏向于自住功能，同时特别为产业、人才留有通路，毕竟成都的发展是需要人口净流入，成都目前的房价和政策通路都是对人才的吸引;其中受影响大的应该是二手房交易，预测交易量将减半。
之前新房交易已经通过预售证的发放、预售价格的管控得以限制，但由于二手房叫价不受控制，形成了房价非理性增长的局面，一定程度上会误导市场，此次限制二手房对市场回归理性有较大帮助。
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