[摘要] 为了全面解读去库存政策，全面剖析地方楼市实际，广安房天下年中策划之“看政策如 击销售篇”，为您细说楼市新政对广安地产的影响,全面解读买房与新政的瓜葛,细看新政对楼市的影响几何。
2015年12月底,中央经济工作会议上提出了“去库存”为我国当前主要经济工作的任务之一,“去库存”随之成为了我国楼市的主基调。但是，由于区域不同、城市生活水平不同，分化的差别也比较大，因此各省份在制定房地产去库存政策时也会采取差异政策。继而到2016年上半年，国家及地方去库存政策频出,以力求市场稳定。
有关专家指出,我国各地发展不均衡意味着去库存时同样面对着“一、二线容易,三、四线较难”的格局。因此,未来去库存的重点应放到缩小区域吸引力差距和均衡各地发展水平上来,让库存房屋真正服务于“人的城镇化”。
不难看出，房地产去库存已成2016年国内各地的主旋律,多省区市也相继出台了各种去库存相关方案。降房价、降低首付款、税费减免、财税补贴与信贷宽松等多种手段“齐上阵”,明确去库存时间表和路线图,鼓励农民进城买房成,库存房屋改变用途得到“突破”,甚至是“零首付”等等，各类方案可以看出高库存城市的的确确是在千方百计去库存。但是，也有不少专家认为,目前中小城市库存压力较大,全面推进去库存工作任重道远。
为了全面解读去库存政策，全面剖析地方楼市实际，广安房天下年中策划之“看政策如 击销售篇”，为您细说楼市新政对广安地产的影响,全面解读买房与新政的瓜葛,细看新政对楼市的影响几何。
一：楼市多重利好 说一个字“降”
2月2日，央行出新政,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上低首付款比例为25%,各地可向下浮动5%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,低首付款比例调整为不低于30%。
据房天下2月中旬调查,20%的首付比例已经大面积实行,但是仅针对信誉度高且销售状况良好的楼盘,同一个楼盘合作的多家银行执行状况也不相同。例如,某合作的银行中,中信银行仍执行首付25%,建行、工行、农行、邮政储蓄银行均可20%办首付,而某些并未执行首付20%政策的银行仍可自主对信誉度比较好的楼盘实行首付20%的优待。
新政的落地实施进一步降低了在广安买房的“门槛”,但从后期还款这一方面来说,贷款利息可能会相应更多,长远看来对于购房者并没有起到实际的有利之处。广安东南片区某楼盘置业顾问称,在向购房者推广这一政策时,大多数客户并不关心,他们更多的是询问总房价会不会降低以及每月还贷数目的变化。
【存款准备金率】下调0.5百分点
中国人民银行决定,自2016年3月1日起,普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
房地产作为高负债行业,降准很大程度缓解房地产市场的资金链紧张问题,降准意味着房地产企业从银行贷款的难度降低,公司财务成本也将下行,利于房地产企业业绩增厚。而从需求端来讲,降准对贷款买房人来说按揭贷款会更加宽松、优惠利率幅度也可能更大。
2016年2月22日起,对个人购买家庭住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税。
广安不少改善型楼盘适时推出了“契税”等优惠活动或者契税新政实施后可以优惠多少等宣传文案来进一步吸引购房者。相对于之前的降息、降首付,减契税的政策为老百姓带来的实惠更明显,对楼市的刺激也更有效。
二、公积金新政 鼓励通过公积金贷款买房
【公积金异地贷款】四川省级住房公积金管理中心与20家省级住房公积金管理中心签订了互贷互认协议
四川省住建厅1月22日透露，四川省级住房公积金管理中心与20家省级住房公积金管理中心签订了互贷互认协议。这意味着你只要在省外这20家中心任意一家缴存公积金，都可在川内申请公积金贷款买房；反之，在四川省级中心缴存公积金的也可到这20家省外中心申请公积金贷款在当地买房。省级(直)住房公积金管理中心的缴存人员主要是省级机关和国有企事业单位工作人员。
在广安市以外其他城市住房公积金管理中心按时连续足额正常缴存住房公积金1年(含)以上的缴存职工,且账户状态正常,在广安市行政区域范围内购买自住住房,为所购房屋的产权人(且本人或配偶具有广安市户籍),申请人及其配偶未使用过住房公积金贷款,或首次住房公积金贷款已结清(含住房公积金缴存地),贷款以及信用卡没有连续3期或累计6期及以上的违约还款记录,符合条件的可在广安使用住房公积金贷款购买商品房。
广安市住房公积金缴存职工在蚌埠市以外其他城市购买住房,并在购买地申请贷款的,执行房屋购买地的异地住房公积金贷款政策。
公积金贷款购房群体本身只占购房大军的一部分,异地贷款额度及贷款条件有一定的限制,影响范围不是很大。网友反映问题一:没有广安户籍,实现不了真正的“公积金异地贷款”;网友反映问题二:高贷款额度太低,组合贷款又嫌麻烦而且银行也不容易接受。
住房公积金缴存比例一律不得高于12%
为减轻企业负担,增强企业活力,促进增加就业和职工现金收入,阶段性降低住房公积金缴存比例。适当降低住房公积金缴存比例政策,凡住房公积金缴存比例高于12%的,一律予以规范调整,不得超过12%。从2016年5月1日起实施,暂按两年执行。
由于缴存比例下降,部分公积金贷款职工月缴存金额减少,对于公积金账户余额不多的贷款职工来说,委托提取资金将减少,因此,务必在每月还款日前关注还款代扣卡里的余额,如卡内余额少于当月应还款额要及时补足,以避免贷款。
【公积金】存款利率上调按照1年定期利率执行
中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》(银发〔2016〕43号),决定自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。此次调整后,职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行,目前为1.50%。
相当于政府鼓励工薪阶层积极缴纳公积金,并给予等同于理财性质的保障。但从目前公积金对房地产的作用来看,大的问题是公积金的贷款上限问题。过低的贷款上限使得公积金只能被首付能力高的人使用,约束了公积金的作用。
三、营改增政策 大幅度降低买房负担
【营改增】二手住房满2年免征
3月13日,国家税务总局局长王军透露,营业税改增值税将在5月1日正式实施。个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。
在目前的营业税模式下,广安市民二手房买卖,不满两年的房源将按照房屋总价征收5%的营业税,由地税部门征收;而5月1日后,按照“营改增”过渡政策,房屋总价的5%将作为增值税缴纳进入国税部门。也就是说,在过渡政策的有效期内,对于买卖二手房的广安市民来说,实际需要缴纳的税费基本无变化。至于这个“过渡期”究竟有多长,目前的文件并未给出明确的时间。
四、多种措施发展房开商参与到租房市场
商业用房可用于租赁 购租并举促楼市去库存
6月3日,住房租赁市场配套措施落地,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》对租赁企业、机构个人的政策支持政策得以细化,其中,允许商业用房按规定改建用于租赁,在土地使用年限和容积率不变的前提下,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
鼓励个人出租自住房,实际上是鼓励住房投资行为,这对于后续房地产市场的投资行为有积极引导作用。与此同时,允许商业用房改变为租赁用房,这是目前去库存导向下的一个重要创新,对于盘活存量资产等有积极意义。
五、广安本地其他相关楼市信息、政策
1月13日，广安市人民政府《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的通知》自发布之日起施行，有效期两年。
1.允许房地产项目实施分期开发，进一步激发房地产市场活力。
2.进一步优化土地供应，把控好房地产市场供地节奏
3.进一步优化规划审批程序，提升行政审批效率
4.全面推行货币化安置，进一步消化商品房存量
1月29日至2月2日广安市举办第五届房产交易会
该届房交会以“绿色家园 和谐广安”为主题,由广安市人民政府主办，广安市住房和城,乡建设局承办，广安市房产管理局、广安市房产交易中心、广安市房地产业协会协办。
2016年底前，全省范围都将颁发新的“中华人民共和国不动产权证书”，不再发旧的房产证、土地证等，但过去已经登记的证书同等有效，只有在发生交易行为时，方才发新证停旧证。
2月1日广安主城区至岳池县公交开通，票价4元。
3.29日广安地标建筑，广安锦绣山河148米会展中心设计方案通过审核
4.30地产十强 千亿房企 碧桂园 广安碧桂园翡翠湾耀世开盘
5.1广安首座互通人行天桥通行
5.30广安行政区划调整，红庙办事处移交枣山园区；枣山园区在6月13日正式转型升级成为广安高新区。
6.6城北车管所搬迁至枣山园区
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