[摘要] 库存高企，无疑是影响房地产业乃至宏观经济发展的突出问题。对于如何有效化解房地产高库存，从中央到地方，不约而同地将目光聚焦到农民或农民工身上。
楼市库存高企，无疑是影响房地产业乃至宏观经济发展的突出问题。对于如何有效化解房地产高库存，从中央到地方，不约而同地将目光聚焦到农民或农民工身上。
国家统计局《2014年农民工监测调查报告》数据显示，从外出农民工住所类型看，由雇主或单位提供宿舍(包括在生产经营场所和工地居住)的占45.5%，租赁住房占36.9%，在务工地自购房的农民工仅1%。与此同时，2011年相关部门农民工课题研究问卷调查显示，58.8%的农民工打算在城镇定居，其中40.2%的农民工打算在务工所在城镇定居。若以城镇化进程推算，户籍城镇化率从2014年37.1%提高到2030年70%，未来15年预估有5.4亿农民转化为“新市民”。以城镇人均住房面积30平方米保守计算，住宅总需求将达到162亿平方米。无疑，这会对房地产市场尤其是三四线城市房地产市场产生巨大影响。
众所周知，让农民进城定局购房，既要有意愿，还要有能力。从目前看，让农民或农民工大规模进城的条件是否成熟值得探讨。
首先，以大多数农民工现有的收入水平来看，让他们在城里购买商品房，很多人“想都不敢想”；如果通过给予优惠政策来诱导农民购房，部分缺乏稳定还贷能力的农民可能成为“房奴”，对其后续生产生活影响很大。其次，商品房高库存地区，往往经济发展滞后、公共资源配置相对薄弱，无法涵养众多人口，维持现状尚有很大压力，若再吸引大批农民进城购房落户，农民虽有住房仍无法安身立命。后，从很多城市看，农民进城购买的房屋入住率低，也很难租出去。究其本质，房企的空置商品房终成了农民的空置商品房。
与“家电下乡”、“汽车下乡”等众多短期刺激政策存在较大副作用一样，鼓励农民进城购房政策的副作用也同样不可忽视。一旦在政府自上而下的推动下，让农民进城购房在形成“燎原之势”，是否会加剧房地产企业对政府的过度依赖，进一步扭曲房地产市场化发展模式，加剧新一轮恶性竞争？而且，房地产业轻易脱困，是否会让房企重新膨胀扩张欲望？是否可能影响地方政府支持实体经济发展的决心，进一步加剧对土地财政的过度依赖？这些，都有待观察。
引导农进城购房不能止于去库存。如果真希望农民成为城市购房主力，还须回到“人的城镇化”这个主题上来。而如何引导农民有序进城，并实现楼市、人口、产业发展的有机融合，需要统筹思考、精准谋划、对症施策。
首先，针对大部分农民或农民工经济收入仍然较低的实际，各地应加大财政支持力度，成立风险防范基金，建立健全风险化解防范机制，维持购房信贷的安全稳定。
其次，针对当下农民就业机会少、回旋余地小、社会保障不足的实际，各地应在加强农民工就业培训、提高其就业技能的同时，切实保障农民收入稳定增长；
再其次，农民工是城市建设发展重要力量，在我国住房保障向保居住权转变的背景下，应将长期在城市有稳定工作的农民工纳入公租房保障对象，为农民工提供低门槛租赁房源。
后，针对一些高库存城市硬件不硬、软件不优、宜居宜业指标偏低的实际，应在完善基础措施、发展二三产业、优化就业环境的同时，着力改进户籍制度、教育文化、医疗养老、社会保障、公共服务，让进城农民幼有所教、老有所养、病有所医、安居乐业，使他们真正融入城市。
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