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2014年广安住宅共成交8969套 楼市表现为"先扬后抑"

——2014年广安楼市白皮书之商品房新房成交分析报告

房地产门户房天下   2015-01-19 09:20

[摘要] 2014年度广安楼市(广安区、前锋区)取得预售许可证新房实际成交网签套数为11924套,其中住宅成交网签总套数为8969套,全年成交住宅面积约90万平方米;商业成交网签套数为2955套,全年成交商业面积约17万平方;全年网签均价为4476元/㎡,其中广安区住宅网签成交均价约4700元/㎡左右。

据广安房天下数据监控中心统计:2014年广安(广安区、前锋区)房地产商品房市场新项目发放预售许可证共57张,可售套数为20009套,可售总面积1710930㎡;其中住宅可售14776套,可售住宅总面积约1426035.2㎡;商业可售套数5233套,可售商业总面积198328.76㎡。2014年,全市房地产开发投资继续保持增长势头,供求关系基本平衡,新开工面积同比增幅放缓,房价涨幅呈回落趋势,房地产市场总体较为平稳。

一、供应市场

       (一)开发投资

2014年,全市房地产开发完成投资122.11亿元,同比增长87.1%。其中,广安区(含主城区,下同)55.97亿元,同比增长111.5%;前锋区2.35亿元;华蓥市10.17亿元,同比增长60.5%;岳池县20.21亿元,同比增长214.2%;武胜县15.31亿元,同比增长34.6%;邻水县18.09亿元,同比增长23.6%。岳池县因城东新区快速发展,广安区因枣山、协兴园区城市面积的快速拓展,导致房地产开发投资同比增幅较大。

  (二)施工面积

2014年,全市商品房施工面积1045.55万平方米,同比增长37.2%。其中,广安区418.07万平方米,同比增长18.2%;前锋区26.13万平方米;华蓥市99.46万平方米,同比增长98.6%;岳池县125.84万平方米,同比增长60.4%;武胜县144.35万平方米,同比增长26.5%;邻水县231.69万平方米,同比增长39.8%。

  (三)新开工面积

2014年,全市新开工面积370.15万平方米,同比增长22.8%。其中,广安区101.35万平方米,同比下降18.4%;前锋区26.13万平方米;华蓥市39.37万平方米,同比增长162.5%;岳池县50.63万平方米,同比下降19.4%;武胜县47.24万平方米,同比下降19.5%;邻水县105.4万平方米,同比增长158.3%。广安区、岳池县、武胜县房屋新开工面积呈下降趋势。

  (四)房屋竣工面积

2014年,全市商品房竣工面积230.30万平方米,同比增长236.8%。其中,广安区125.16万平方米,同比增长324.3%;前锋区没有房屋竣工面积;华蓥市25.53万平方米,同比增长720.9%;岳池县31.72万平方米,同比下降55.01%;武胜县20.85万平方米,同比增长208.4%;邻水县27.04万平方米,同比增长217.04%。下半年,特别是11、12月,全市房地产项目竣工较多,华蓥市、广安区、武胜县、邻水县房屋竣工面积增幅较大。

  (五)商品房存量
  据各地房产交易中心(所)统计,2014年,全市城区商品房存量为279.2万平方米、28804套。其中,广安区122.3万平方米、13212套;前锋区14.6万平方米、1325套;华蓥市20.7万平方米、2665套;岳池县57.6万平方米、5485套;武胜县12.5万平方米、1352套;邻水县51.5万平方米,4765套。广安区存量较多,邻水排名第二,前锋区少。

二、销售市场

  (一)销售面积

2014年广安楼市白皮书之成交篇

据各地房产交易中心(所)统计,2014年,全市商品房销售面积305.95万平方米,同比增长28.6%,其中广安区146.36万平方米,同比增长44.3%;前锋区7.74万平方米;华蓥市29.05万平方米,同比增长61.3%;岳池县37.81万平方米,同比增长11.3%;武胜县34万平方米,同比增长12.7%;邻水县50.99万平方米,同比下降6%。华蓥市、广安区商品房销售面积同比增长较大,仅邻水县同比下降。

  (二)销售价格

据各地房产交易中心(所)统计,2014年,全市各城区商品房销售均价为4210元/平方米。其中,广安区4514元/平方米、前锋区3512元/平方米、华蓥市4225元/平方米、岳池县4412元/平方米、武胜县4008元/平方米、邻水县4592元/平方米。

全市二手商品房销售均价为2057元/平方米。其中,广安区2768元/平方米(含乡镇)、前锋区2204元/平方米、华蓥市1991元/平方米、岳池县3136元/平方米、武胜县1661元/平方米、邻水县2668元/平方米。

三、保障房建设

据市房管局统计,2014年,全市保障性住房建设和棚户区改造开工38736套(其中:公共租赁住房4736套、城市棚户区31662套、国有工矿棚户区2338套)、基本建成29532套(其中:公共租赁住房3597套、城市棚户区24705套、国有工矿棚户区1230套)、竣工16477套(其中:公共租赁住房2652套、城市棚户区13165套、国有工矿棚户区660套),分别占年度目标任务的102.2%、125.9%、127.7%。廉租住房租赁补贴已发放2819户,占年度目标任务的141%。农民工公共租赁住房已分配722套(其中成套型361套、宿舍型361套),占年度目标任务的109.4%。

四、资金状况

据人行广安中心支行统计,2014年,全市金融机构对房地产信贷各个环节的信贷投放出现明显分化。

(一)个人购房贷款成为金融机构信贷营销的重点。全市金融机构个人购房贷款余额101.57亿元,比去年增加28.95亿元,增长39.87%,高出各项贷款平均增速18.57个百分点。其中,个人住房贷款余额95.26亿元,比去年增加25.45亿元,增长36.45%。

(二)房地产开发贷款呈持续收缩态势。全市房地产开发贷款余额2.14亿元,比去年减少660万元,下降2.99%。其中,住房开发贷款仅比年初减少2960万元,商业用房开发贷款比年初减少200万元。

五、房地产税

据市地税局统计,2014年,全市房地产业缴纳地税总额209330万元,同比增长26.18%,增速较去年同期(44.58%)下降18.4个百分点,占全市地税总收入的47.92%,较去年同期(46.74%)上升1.24个百分点,创历史新高。

六、土地市场供应

据市国土资源局统计,2014年,我市土地供应量有所减少,土地成交单价增长较快。

(一)土地供应总量同比减少较多,住宅用地供应面积增幅较大。全市土地供应总量1005.5337公顷,同比减少39.28%。土地供应总量排名前三的分别是市本级(277.23公顷)、前锋区(258.93公顷)、邻水县(184.89公顷),占全市供应总量的71.79%。全市国有建设用地供应主要集中在住宅用地和其他用地,占供应总量的69.86%。其中,住宅用地供应282.03公顷,同比增加34.35%;商服用地供应152.01公顷,同比减少53.12%;工矿仓储用地供应151.00公顷,同比减少41.8%;其它用地(交通、水利、公共设施等)供应420.50公顷,同比减少51.24%。在住宅用地供地中,普通商品住房供应面积236.65公顷,规划建筑面积6874473平方米(其中,中低价位、中小套型商住用地供应88.42公顷,规划建筑面积2661970平方米),保障性住房供应45.38公顷,规划建筑面积983611平方米。

(二)土地成交价款略有减少,成交单价较快增长。受土地市场行情疲软的影响,2014年全市土地成交价款644006.71万元,较去年同期(722475.52万元)减少78468.81万元,减少10.86%。土地成交均价1224元/平方米,较去年同期(957元/平方米)上涨29.98%。

七、近期房地产市场趋势预测

(一)央行降息影响巨大。2014年11月22日,央行再次降息降准,力度空前,叠加之前的取消限购、限贷政策影响,购房者很可能再次恐慌入市,松动的信贷政策使得购房者难以期待价格回归合理。

(二)房价不会出现大的波动。目前,一二线城市房价已出现止跌反弹的迹象,作为三四线城市的广安,2015年,房价将保持平衡温和上涨,不会出现大的波动。

(三)商品房新开工面积不会出现大幅增加。近期中省房地产政策有所松动,但由于市场预期不明,开发商推盘仍较谨慎,2015年新开工面积增速不会出现大幅度增加,供大于求会有所缓解。

(四)房地产税收比重将逐步减少。近年来,我市建安房地产税收占地税收入比重不断加大,特别是2014年建安房地产税收占比增至71.43%,增收贡献率高达89.39%,随着广安房地产市场景气指数回落,2015年,我市房地产税收比重将出现大幅降低。

 

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