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银行首套房贷利率上浮 弊大于利

上海金融报   2014-02-28 10:04

[摘要] 最近,国内不少银行均纷纷取消首套房贷优惠利率,有些甚至上浮贷款基准利率,个中原因既有银行资金面趋紧、收缩房地产信贷的无奈,也有银行认为房贷时间长、获利低而刻意调整信贷经营战略的需要

最近,国内不少银行均纷纷取消首套房贷优惠利率,有些甚至上浮贷款基准利率,个中原因既有银行资金面趋紧、收缩房地产信贷的无奈,也有银行认为房贷时间长、获利低而刻意调整信贷经营战略的需要,还有银行着力去杠杆降低房地产信贷风险的考量。然而,银行的这些举动对房地产业去“泡沫化”不仅难以起到实质作用,而且“一刀切”地调高利率,会对整个经济发展,尤其对银行业自身和广大购房者带来更大的伤害。

实际中,尽管银行收缩信贷举动已经致股市地产板块呈下滑迹象,但大型房企的资金仍较为充裕,银行调高首套房贷利率,对这类房企影响不大。而三四线城市的中小型房企受宏观调控政策的影响,虽说在资金流动性上有一定困难,但他们或采取商品房违规预售,或暗地高息非法集资,同样不存在资金“断炊”之忧。但随之也产生了不少问题,因为提高首套房贷利率,中小型房企正常的银行融资渠道受阻,通过社会融资必然增加资金成本,为转嫁成本只能提高房价。如此一来,房价不仅被推高,而且其中掩藏的风险会越来越大。

同时,一些地方政府和房企是利益同盟体,面对房企资金困难不会不闻不问。不难想象,地方政府要么对房企的非法融资睁只眼闭只眼,从而加剧社会非法融资乱象,酿成更大社会隐患;要么给地方中小银行施加压力,通过各种变相途径绕开监管增加房地产信贷注入,让地方性银行成为“受害者”。据统计,截至2013年末,房地产贷款余额达14.6万亿元,占所有人民币贷款总量的20.3%。可见,庞大的房地产贷款存量足够支撑房地产业的发展,试图通过调高首套房贷利率来为房地产信贷消肿,并达到规避信贷风险的目的,有舍本逐末之嫌,作用十分有限。而且,即便提高首套房贷利率能产生一定效果,也会相应提高三四线城市商品房的空置率。尤其在不少三四线城市房企被套牢、陆续开始降价销售的形势下,更易造成资金回笼困难。银行则作茧自缚,反而积聚了更大的信贷资金风险。由此看来,房地产信贷“尾大不掉”的困局,既有房地产业的扩张冲动和土地财政的原因,也与银行追逐利润、落实调控政策不力有很大关系。当前,挤压房地产“泡沫”,仅靠银行信贷调控的单一手段远远不够,也难有实质成效。应通过调高税收、限制土地供给、房地产业科学规划等多种经济手段,实现立体调控模式。同时,改革现有财政分配格局,消除土地财政行为,才能从根本上引导房地产业走上健康发展轨道。

从另一方面看,随着城镇化加速及城镇就业人口的增长,购房刚需一族仍呈强劲增长态势,提高首套房贷利率,直接增加了购房刚需群体的购房成本,使他们的处境雪上加霜,甚至永远成为租房一族,成为城市边缘群体。因此,银行调整购房贷款利率应执行“有所区别”的政策,一是对不同购房群体实施不同贷款利率,体现购房“身份”差异,抑制真正的投机购房,维护刚需族的购房利益;二是对不同地区实行不同利率政策,体现购房“地区”差异,如对三四线城市推行优惠房贷利率,提高刚需购房族购买力,降低城市商品房空置率;三是对一二线大城市实行相对较高利率,控制过多人口涌入对城市的压力,也可抑制大城市房地产业的过度扩张。

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